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国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 07:17:48  浏览:8989   来源:法律资料网
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国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

国土资源部


国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

国土资发〔2010〕34号


各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局),副省级城市国土资源行政主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,各派驻地方的国家土地督察局:
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)要求,依法加强监管,切实落实房地产土地管理的各项规定,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,增加保障性为重点的住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率,促进地产市场健康平稳有序运行,现将有关问题通知如下:

一、加快住房建设用地供应计划编制

(一)科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划,结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况,科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划,合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排,并于3月底前,将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部,并抄送各派驻地方的国家土地督察局。

(二)协调推进住房用地供应计划实施。市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划,结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况,确定年度计划中拟供应的地块,合理安排供地时序。应主动与有关部门联系协调,依据投资到位情况和方便群众工作生活要求,优先确定保障性住房用地地块,确保保障性住房用地计划落实。城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造,盘活存量土地,优化用地结构,完善服务功能,节约集约用地。落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的,要优先安排农转用计划指标,按部审批改革要求,及时组织申报,加快审批征收。

二、促进住房建设用地有效供应

(三)确保保障性住房用地供应。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地,要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地,应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地,应按市场价有偿使用。商品房建设项目中配建保障性住房的,必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。

(四)严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件,拟定出让方案,确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求,并写入出让合同,约定违约处罚条款。土地使用权人违约的,要追究相应违约责任。各地要按照《限制用地项目目录(2006年增补本)》要求,严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方,可以探索房地产用地出让预申请制度。

严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等,集体决策,综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为,要严肃查处。

严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的,不得签订合同,违规签订合同的,必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。

(五)坚持和完善土地招拍挂制度。各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求,坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市,市、县国土资源管理部门可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。要按照提高土地开发利用效率的原则,探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上,将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件,科学量化标准,合理确定各因素权重,完善评标专家库,细化评标规则,规范运作,依法依纪严格监督。

三、切实加强房地产用地监管

(六)实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由,市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后,可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

(七)加强土地开发利用动态监测。市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书,通过网络在线上报,经部统一配号后方可作为正式文本签订,并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。各地要对已供土地的开竣工、开发建设进度等情况进行实地巡查,及时更新开发利用信息,加强统计分析,并入网上传部门户网站(中国土地市场网页)。

(八)强化保障性住房用地供后监管。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变的,应由政府收回,另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的,要按照出让合同或划拨决定书约定处理。对违法违规的企业,要依法查处。查处不落实的,依据《违反土地管理规定行为处分办法》(国土资源部令第15号),追究相关人员责任。

(九)严格依法处置闲置房地产用地。各省(区、市)国土资源管理部门要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况,对未查处的闲置土地,实行挂牌督办,依法依规处置。对政府及政府有关部门原因造成闲置土地且未查处的,各派驻地方的国家土地督察局要及时向当地人民政府提出督察整改意见,限期依法查处。市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统,加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查,防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况,及时通报同级金融监管部门。

(十)加强房地产用地开发利用诚信管理。市、县国土资源管理部门要建立房地产企业土地开发利用诚信档案,对招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的,要依法依规处理,向社会公示,计入诚信档案,作为土地竞买人资格审查的依据,并入网上传部房地产用地开发利用诚信体系,部将及时向有关部门通报。

四、建立健全信息公开制度

(十一)公开住房供地计划。各地应及时将住房特别是保障性住房用地供应计划在部门户网站(中国土地市场网页)及当地土地有形市场公开,接受社会监督。部将于4月上旬在部门户网站(中国土地市场网页)公开通报各地供地计划情况。省级国土资源管理部门应分别于每年7月5日和次年1月5日前,将住房和保障性住房用地供应计划落实情况汇总报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局,部每半年在部门户网站(中国土地市场网页)向社会公布。

(十二)公开土地出让公告。市、县国土资源管理部门必须在部门户网站(中国土地市场网页)发布土地出让公告,按照部规定的规范格式,公告拟出让宗地的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限、投标(竞买)保证金、提交申请时间、出让时间等内容。公告不规范的,部将予以通报批评,限期纠正。

(十三)公开土地出让和划拨结果。市、县国土资源管理部门要及时将出让成交和已划拨土地的位置、面积、用途、土地价款、容积率、开竣工时间等,在入网上传部的同时,在当地土地有形市场及媒体公开。没有公开出让和划拨供地结果的,省级国土资源管理部门要通报批评,限期纠正。部将从土地市场动态监测监管系统中,生成供地结果信息,并向社会发布。

(十四)公开土地开发利用信息。自今年起,部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息。对社会关注的典型地块信息,在部门户网站“出让信息”专栏及时公开。地方各级国土资源管理部门要通过各自门户网站,或召开新闻发布会等形式,定期或不定期向社会公开土地供应和开发利用情况及闲置土地查处信息。

(十五)公开违法违规用地查处结果。各地要将挂牌督办和社会关注的案件处理结果及时向社会公开。省级国土资源管理部门要加强对重点案件处理结果落实情况的监督检查,及时公开查处结果,接受社会监督。部将不定期对重大违法案件挂牌督办,公开查处结果。

五、开展房地产用地突出问题专项检查

(十六)明确房地产用地专项检查的重点内容。部决定,今年3月至7月,在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是:房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。各省级国土资源管理部门要按照专项检查工作要求,及时向政府汇报,统一部署,认真实施。

(十七)结合出让合同清理制定专项检查方案。各地要根据《国有建设用地使用权出让合同专项清理工作方案》(国土资厅发〔2009〕86号)要求,抓紧开展出让合同和划拨决定书专项清理,全面掌握本地房地产用地供应及开发利用情况,加快信息进网上传,于3月31日前完成数据填报。在合同清理基础上,省级国土资源管理部门要指导各地制定专项检查方案,细化工作措施,切实抓好落实,加强检查督办。各地必须在7月中旬前完成专项检查和处理工作,由省级国土资源管理部门汇总情况,形成书面报告,连同出让合同清理报告于7月底前一并报部。

(十八)严肃查处房地产用地中的违法违规行为。各地要按照本通知要求,严格履行职责,认真开展专项检查,对房地产用地供应和开发利用中的不规范行为,要认真整改;对违法违规用地行为,要依法依纪坚决查处。对瞒案不报、压案不查的,要严肃追究责任。4月份,中央工程建设领域突出问题专项治理领导小组将组织监察部、国土资源部等部门,对中央扩大内需促进经济增长政策落实和工程建设领域突出问题专项治理情况开展联合检查,同时,一并检查房地产开发中突出问题的清查情况。

(十九)切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。各省(区、市)国土资源管理部门要高度重视,认真组织实施,严格落实共同责任,切实加强对房地产用地突出问题专项检查的组织领导和政策指导,督促市、县国土资源管理部门严格执行房地产用地的法规和政策,健全完善制度,规范供地用地行为,确保专项检查取得实效。



二〇一〇年三月八日





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国防科学技术工业委员会行政复议实施办法

国防科学技术工业委员会


中华人民共和国国防科学技术工业委员会令
第 5 号


国防科工委令第 5 号

《国防科学技术工业委员会行政复议实施办法》已经2000年5月29日国防科工委第26次主任办公会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

国防科工委主任 刘积斌
2000年06月02日


国防科学技术工业委员会行政复议实施办法


第一章 总 则 


第一条 为规范国防科学技术工业委员会(以下简称国防科工委)的行政复议工作,防止和纠正违法或者不当的行政行为,维护公民、法人和其他组织的合法权益,保障和监督国防科工委依法行政,根据《中华人民共和国行政复议法》,制定本办法。
第二条 公民、法人和其他组织向国防科工委提出行政复议申请,国防科工委受理行政复议申请、作出行政复议决定,适用本办法。
第三条 国防科工委法制工作机构是国防科工委的行政复议机构,具体办理行政复议事项,履行下列职责:
(一)受理向国防科工委提出的行政复议申请;
(二)向有关组织和人员调查取证,查阅文件和资料;
(三)审查申请行政复议的具体行政行为是否合法与适当;
(四)对违反规定的具体行政行为提出处理建议;
(五)拟订行政复议决定;
(六)办理因不服国防科工委行政复议决定提起行政诉讼的应诉事项。
(七)法律、法规和规章规定的其他职责。
第四条 国防科工委行政复议工作遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则,坚持有错必纠,保障法律、法规和规章的正确实施。
第五条 公民、法人或者其他组织对国防科工委行政复议决定不服的,可以依照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼,但是法律、法规规定国防科工委行政复议决定为最终裁决的除外。


第二章 行政复议范围


第六条 有下列情形之一的,公民、法人或者其他组织可以依照本办法申请行政复议:
(一)认为符合法定条件,但国防科工委及其所属部门没有依法办理许可、审批、登记等有关事项的;
(二)对国防科工委及其所属部门作出的有关许可证、资格证、准产证等证书变更、中止、撤销的决定不服的;
(三)对国防科工委及其所属部门作出的警告、罚款、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证等决定不服的;
(四)认为国防科工委的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。
第七条 公民、法人或者其他组织认为国防科工委及其所属部门的具体行政行为所依据的规定(不含国防科工委规章)不合法,在对具体行政行为申请行政复议时,可以一并提出对该规定的审查申请。
第八条 公民、法人或者其他组织对下列事项不服,不能依照本办法申请行政复议:
(一)国防科工委颁布的规章以及具有规章效力的规范性文件;
(二)国防科工委作出的行政处分或其他人事处理决定;
(三)国防科工委或国防科工委依法委托的单位作出的对有关纠纷的调解或者处理。
第九条 对国防科工委或其所属部门依法委托的单位作出的具体行政行为不服的,可以向国防科工委申请行政复议。


第三章 行政复议申请


第十条 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵害其合法权益的,可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请。
因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的,申请期限自障碍消除之日起继续计算。
第十一条 依照本办法申请行政复议的公民、法人或者其他组织是申请人。
公民、法人或者其他组织对行政机关的具体行政行为不服申请行政复议的,作出具体行政行为的行政机关是被申请人。
申请人可以委托代理人代为参加行政复议。委托代理人参加行政复议应当向国防科工委提交授权委托书。
第十二条 申请行政复议应当符合下列条件:
(一)申请人是认为被申请人的具体行政行为直接侵犯其合法权益的利害关系人;
(二)有具体的行政复议请求和事实根据;
(三)属于国防科工委行政复议范围;
(四)在规定的申请期限内。
第十三条 申请人向国防科工委申请行政复议,可以书面申请,也可以口头申请。书面申请的,应递交行政复议申请书(一式三份)和相关材料。行政复议申请书应当载明下列内容:
(一)申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址(法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人或主要负责人的姓名),委托代理人的姓名、往址;
(二)被申请人的名称、地址;
(三)行政复议请求、事实和理由;
(四)受理行政复议的行政复议机关名称;
(五)申请人签名及申请日期。
口头申请的,行政复议机构应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间。
第十四条 公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼,人民法院已经受理的,不得申请行政复议。
申请人向国防科工委申请行政复议,国防科工委已经受理的,在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼。
第十五条 申请人对国防科工委行政复议决定不服的,可以向人民法院提起行政诉讼;也可以向国务院申请最终裁决。


第四章 行政复议受理


第十六条 国防科工委行政复议机构收到行政复议申请后,应当在5日内猩蟛椋⒎直鹱鞒鲆韵麓恚? (一)行政复议申请符合本办法规定的,应予受理,并书面通知申请人;
(二)行政复议申请不符合本办法规定的,决定不予受理,并书面告知申请人;
(三)对不属于国防科工委受理的行政复议申请,应当告知申请人向有关行政复议机关提出;
(四)行政复议申请书未载明本办法规定内容的,应当将行政复议申请书发还申请人,限期补正。过期不补正的,视为未申请。
第十七条 法律、法规规定应当先向国防科工委申请行政复议,对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的,国防科工委决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复的,公民、法人或者其他组织可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起15日内,依法向人民法院提起行政诉讼。
第十八条 行政复议期间具体行政行为不停止执行;但是,有下列情形之一的,可以停止执行:
(一)被申请人认为需要停止执行的;
(二)国防科工委认为需要停止执行的;
(三)申请人申请停止执行,国防科工委认为其要求合理,决定停止执行的;
(四)法律、法规规定停止执行的。


第五章 行政复议决定


第十九条 行政复议原则上采取书面审查的办法,但是申请人提出要求或者行政复议机构认为必要时,可以向有关组织和人员调查情况,听取申请人和被申请人的意见。
第二十条 行政复议机构应当自行政复议申请受理之日起7日内,将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人应当自收到行政复议申请书副本或者申请笔录复印件之日起10日内,向行政复议机构提出书面答复,并提交当初做出具体行政行为的证据、依据及其他有关材料。
第二十一条 申请人可以查阅被申请人提出的书面答复、作出具体行政行为的证据、依据及有关材料,除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外,行政复议机关不得拒绝。
第二十二条 在行政复议过程中,被申请人不得自行向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。
第二十三条 国防科工委行政复议决定作出前,申请人要求撤回行政复议申请的,经说明理由,可以撤回;撤回行政复议申请的,行政复议终止。
第二十四条 申请人在申请行政复议时,一并提出对具体行政行为所依据的规定审查申请的,或行政复议机构在对被申请的具体行政行为进行审查时,认为其依据不合法,国防科工委有权处理的,行政复议机构应当在30日内提出处理意见报委主任批准;无权处理的,应当在7日内按照法定程序转送有权处理的行政机关依法处理。处理期间,中止对具体行政行为的审查。
第二十五条 行政复议机构对被申请人的具体行政行为进行合法性与适当性审查,提出意见,经委主任同意或委主任办公会讨论通过后,按照下列规定作出行政复议决定:
(一)具体行政行为认定事实清楚,证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当的,决定维持;
(二)被申请人不履行法定职责的,决定其在一定期限内履行;
(三)具体行政行为有下列情形之一的,决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法:
1.主要事实不清、证据不足的;
2.适用依据错误的;
3.违反法定程序的;
4.超越或者滥用职权的;
5.具体行政行为明显不当的。
决定撤销或者确认被申请人的具体行政行为违法的,可以责令其在一定期限内重新作出具体行政行为。
(四)被申请人不按照本办法提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据,依据和其他有关材料的,视为该具体行政行为没有证据、依据,决定撤销该具体行政行为。
国防科工委责令被申请人重新作出具体行政行为的,被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。
第二十六条 申请人在申请行政复议时可以一并提出行政赔偿请求,国防科工委对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的,在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时,应当同时决定被申请人依法给予赔偿。
第二十七条 国防科工委应当自受理申请之日起60日内作出行政复议决定。情况复杂,不能在规定期限内作出行政复议决定的,经委主任批准,可以适当延长,并由行政复议机构告知申请人和被申请人;但是延长期限最长不超过30日。
国防科工委作出行政复议决定,应当制作行政复议决定书,并加盖印章。
行政复议决定书一经送达,即发生法律效力。
第二十八条 被申请人应当履行行政复议决定。被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的,国防科工委应当责令其限期履行。
第二十九条 对国防科工委作出的维持或变更具体行政行为的行政复议决定,申请人逾期不起诉又不履行的,按照下列规定处理:
(一)维持具体行政行为的行政复议决定,由作出具体行政行为的行政机关依法强制执行,或者申请人民法院强制执行;
(二)变更具体行政行为的行政复议决定,由国防科工委依法强制执行,或者申请人民法院强制执行。


第六章 法律责任


第三十条 行政复议机关及其工作人员和被申请人在行政复议活动中,有违反《中华人民共和国行政复议法》规定的行为的,依照该法追究其责任。
第三十一条 申请人及委托代理人弄虚作假、欺骗行政复议机关,扰乱行政复议工作秩序或有其他违法行为的,国防科工委可予以警告,责令其改正,并可移送公安机关依法处理。


第七章 附 则


第三十二条 行政复议期间的计算和行政复议文书的送达,依照民事诉讼法关于期间、送达的规定执行。
本办法关于行政复议期间有关“5日”、“7日”的规定是指工作日,不含节假日。
第三十三条 本办法由国防科工委负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。


对合同发行中抗辩权的研究

黑龙江省北安市人民法院 迟晓然


在合同法分则中所规定分15大类有名合同中,双务合同或双边合同是其中最为主要的组成部分,此类合同要求合同的双方当事人都必须承担义务,并且以交换为目的,只有双方都履行了合同义务之后,合同的目的才真正实现,正是基于双务合同所具有的这种双方当事人对待给付义务的性质,及合同当事人双方义务的履行所具有的互为牵连性,为了实现双务合同的履行对双方当事人的法律效力,防止或避免单方不履行合同的情况发生,我国合同法通过总则的66、67、68条明文规定了双务合同中当事人一方就对方未履行或者不能保证履行对待给付义务时一方可以不履行的保留性条款,即抗辩权。
抗辩权作为一种在新合同法中明文规定的权利应具有如下特征:首先,抗辩权应是对诚实信用原则的引申,是贯彻合同公平原则的要求。抗辩权是合同履行过程中一方不履行或不能保证履行时的一时权利,其目的是督促对方当事人及时全面履行对待给付义务,从而实现合同目的。在当事人适当及时的履行或为履行提供担保后此项权利即灭失。然而也有此种情况出现,在抗辩权出现且当事人理应意识到的情形下,而不主张抗辩权,这便形成了当事人在可以防止或减少损失的情况下不及时采取补救措施,不行使或怠于行使抗辩权这一自救义务,从而导致对方当事人违约,进而扩大损失,造成不必要的麻烦,这从本质上说是对诚实信用原则的社会责任本位内涵的违背,因此新合同法将抗辩权是将抗辩权不仅作为不事人在合同关系中维护自身权利的一种自救措施,也将其作为其保护交易安全的一项义务。因为依法缔结的合法有效的合同是规范双方当事人行使权利义务的准绳,在合同的履行过程中双方要严格依合同行事,在出现法律规定的情形时,如抗辩权,当事人就有依法主张该权利的义务。在审判实践中要将此种情况作为综合评判案件的依据,从而达到平衡合同双方当事人权利义务,以至利益的目的;其次,抗辩权具有留质担保的性质。抗辩权在双务合同中,双方具有对待给付义务时,一方权利的实现依赖于对方义务的履行的条件下产生的,为了克服一方当事人不履行或不能保证履行合同对待给付义务时给对方当事人正常发行双务合同中对待给付义务所带来的风险才用法律赋予了当事人履行抗辩这一权利。因此抗辩权是为了在一方当事人未履行或不能保证履行对待给付义务时,为了维护自身利益,避免自已陷入权利无法实现的境地,在对方不对待履行时或不为履行提供担保时拒绝给付对待给付义务的自救性行为,性质上属于一种留置担保,所以它也具有一些留置担保的特征。当事人行使抗辩权的目的不是为了保留自己的给付物,而在于促使对方当事人适当、及时、合理的履行自己的对待给付义务,从而使合同得到充分合理的履行,因此抗辩权具有从属性,与合同的履行具有不可分性,同时抗辩权属于一种法定权,主张权利一方根据法律规定,无需当事人之间的约定,当出现一方当事人不能履行或不能保证履行时,即可直接行使此权利,但要履行通知义务,并且通知要到达对方。
根据双务合同中对待给付义务的先后性及享有抗辩权方当事人在合同中的地位,抗辩权分为同时履行抗辩权,先履行抗辩权和不安抗辩权,这三种抗辩权所产生的共同点在于双方当事人因同一双务合同而互负债务,并且此债务珍有对价关系。在具有上述共性的同时,行使这三种抗辩权所需具备的条件又各有不同。下面我将从不同角度对这三种抗辩权制度进行阐述。
合同法第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方有权拒绝其履行要求,先履行一方履行债务不符合约定,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行抗辩权是在合同履行过程中最常见的,也是当事人能普遍认识到,行使和充分行使的此项权利的条件是1、双务合同中约定了债务履行的先后顺序;2、必须由履行顺序在后的一方当事人提出;3、须双方履行期均三届至,且一方履行期在前,另一方在后,必须在先履行一方已到履行期且要求实际履行完毕,而另一方也届履行期,在未实际履行的先一方要求后履行一方履行时,后履行一方可主张先履行抗辩。在符合上述条件的同时在审判实践中我们还要注意到在当事人之间的给付义务包含主给付义务与众给付义务或附属给付义务的情况,在此种情况下,先履行一方当事人已实际履行主给付义务后,后给付一方当事人是否可对给付义务或附随义务提出先履行抗辩。如甲向乙购进某地产自行车若干台,乙在向甲交付自行车的同时有交付自行车地证明义务。对此甲是否有因乙未交付产地证明而主张先履行抗辩权呢?笔者认为这要看附随义务或从给付义务的履行与合同目的实现的关系的密切程度,然后再依诚实信用原则予以处理。
合同法第六十六条“当事人互负债务,没有先后顺序的,应当同时履行,一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。同时履行抗辩权,是指双务合同的当事人任何根据上述法律规定一方在对方当事人未履行合同之前,可以拒绝履行自己所负的义务对待履行义务的权利。从双务合同双方当事人所享有权利和所负担义务的对价性和交换性上考虑,为了实现合同履行中双方当事人利益的平衡和维护交易秩序的安全,便通过合同法第六十六条规定了在法律没有规定或双方当事人没有约定合同哪一方当事人应当首先履行时合同的双方当事人都可以要求对方和自己同时履行。否则,就有权不履行。即赋予了主张抗辩权一方当事人可以暂停履行或者延迟履行的权利。从抗辩权总体的性质上说是一方当事人在对方开始履行或提出履行之前,可将自己对待给付义务的履行作暂时性保留的权利。这种保留性条款衡平双方当事人利益。担保债权实现,有效的督促,迫使对方当事人履行债务上发挥了很大优势的同时,也必然的给交易带来一定的风险,给主张抗辩权方造成违约的可能,因此要严格把握住主张同时履行抗辩权的条件。
(一)、主张同时履行抗辩权必须要求是在同一双务合同中双方当事人互负对待给付义务。首先,同时履行抗辩权制度是基于双务合同中双方当事人权利义务的互为条件的牵连性而产生的。因此它仅适用于双务合同,不适用于单务合同或非真正双务合同(如一方负担主要义务,而另一方仅负附随义务的合同)。其次,因同一双务合同而互负对待给付义务是同时履行抗辩权产生的基础。相反如同双方的给付义务不是基于同一双务合同产生,即达不到“对待”的条件,那么即使它们在事实上具有密切联系,也不具备主张同时抗辩的条件。但值得注意的是在债权债务关系转移的情况下,即对待给付义务主体的转变,即合同法第八十二条所规定的“债务人接到债权转让通知时,债务人对让与人的抗辩,可向受让与人主张”八十五条“债条人转移义务的新债务人可主张厚债务人对债权人的抗辩”由此即知抗辩权是随着合同权利义务的转让而转移主受让人。即同时履行抗辩权的产生完全依赖于合法有效的合同所载的内容。伴随着同一双务合同对待义务的转移而转移。例如甲将拖拉机出卖给乙,价款16万元,后乙将其对甲请求交付并转移拖拉机所有权让与丙。丙向甲请求交车时,甲可以以乙末给付价款为由而拒绝交车。在债务承担情况下,如甲将车卖给乙,价款16万元,由丙承担乙的债务。当甲向丙请求支付价款时,丙可以甲末对乙交付车为由拒绝付款。
(二)对待给付义务存在自己届清偿期,设立同时履行抗辩权的目的在于使双务合同的履行义务无先后的情况下使双方的对待义务同时履行,所享有的权行同时实现,因此只有在合法有效的合同中双方对待给付义务实际存在且同时届清偿期时,才能主张同时履行抗辩权。但值得注意的在同时履行的双务合同中,甲方向乙方请求支付价全,而乙方主张合同不成立、无效、被撤销或解除的情况下,乙方是否可主张同时履行抗辩,从债权债务关系的构成上,在合同是否成立尚处于不稳定状态时,此时乙方不享有请求权,此时被告所享有的便不是同时履行抗辩权,而是自己无给付义务,但是如果合同确定为不成立,无效,被撤销或解除时,双方所产生的相互间的返还义务,在法律上与双务合同当事人所负担的对待给付义务相近,在实质上具有牵连关系,在此种情况下,双方均可主张同时履行抗辩权;另外,如果双方对待给付业已存在,但未到合同的履行期,则不存在同时履行抗辩权的问题。例如买卖合同规定在4月1日交货付款,而在4月1日前就不存在同时履行抗辩权的问题。
(三)对方未履行对待给付义务。双务合同中对待给付义务同时到期的,若一方未履行自己的义务,却要求另一方履行,另一方便可行使同时履行抗辩权。此时所称的一方末履行自己的义务仅指未能实际、完全的履行对待给付义务。即使一方准备履行承诺履行都属于未能履行对待给付义务。另一方都可以此为据主张同时履行抗辩权。
(四)对待给付能够履行。从抗辩权留置担保的持看。抗辩权产生的目的在于督促,迫使对方实际履行合同所规定的对待给付义务,其终极目的在于保证合同目的实现。如一方已失去履行能力,那么合同就不可能履行。如再主张抗辩权也无实在意义,如合同特定标的物因一方过错已灭失,其履行义务显然已成为不可能,在此种情况下主张同时履行抗辩显然已失去了实际意义。只有通过合同解除制度去追究一方的违约责任。
同时履行抗辩权的行使前提必须是在合同履行过程中,双方均无违约行为下,一方在对方履行之前可暂时拒绝履行自己的给付义务的抗辩权即是一种合同履行过程中留置担保。然而在合同履行的过程中会出现许多种情况,如部分履行,瑕疵履行迟延履行等情况。对于这些情况下如何确定当事人的抗辩权呢?(一)在双务合同中,一方当事人提出部分履行,另一方当事人有权拒绝,但依合同自由原则,当事人有在法律允许范围内自由处理自己权利的权利,即在双务合同中双方负有对待给付义务,一方在作部分给付时,另一方从自身利益和实际情况出发作出相应决定:如认为仅受领部分给付将不符合自己利益时可拒绝受领;若受领部分给付仍可实现部分利益时,则可予以受领。但当事人如接受了部分的给付义务,即丧失了对全部对待给付义务的抗辩权。只有对对方未履行部分援用同时履行抗辩权。然而,在双务合同中如一方接受了对方的瑕疵履行后是否享有抗辩权呢?在权利瑕疵的情况下如甲方将农用拖拉机的8,000.00元的价金卖于了乙,先支付了4,000.00元的价款交付了实物,而后乙民现拖拉机已抵押给了丙,在此种情况下,乙可援用同时履行抗辩权,拒绝支付4,000.00元的价金,待甲与丙协议撤销抵押权使所有权充实后再支付余下的价金;在特定的买卖中,买卖人在出卖人交付的特定物有瑕疵的情况下是否可援用同时履行抗辩要看对瑕疵买受人是否预知或卖出人有无恶意隐瞒。如甲向乙出售一可看见海景的七层楼房,而甲在明知乙是看中可见海景一点才出此高价购买此房,而故意隐瞒近期将在此楼之边建一大厦,届时将挡住海景这一情况,乙则可依契约正义原则主张降低价款这一抗辩,所之双方就标的物现状所签订的合同卖出方仅负有交付依现关所有的特定物,而购买方没有就瑕疵所提出的抗辩权。瑕疵履行部分履行都是合同的不适当履行,在此种情况是同时履行抗辩适用上的难点,也是审判实践中难把握之处。
《合同法》第六十六条:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行。”
此条所叙的即为不安抗辩权,不安抗辩权是指在先后履行的双务合同中,当事人一方根据合同规定应向对方先为履行之前,如发现对方的财产或履行债务的能力明显减少,以至可能难以履行对待给付义务时,可以要求对方提供必要的担保,若对方不提供担保,也未对待履行,该当事人可拒绝履行自己义务的权利。不安抗辩权具有抗辩权的共性??留置担保的特性,它是在合同履行具有先后顺序的情况下,为了克服先履行一方在现实经济生活中常处于的于已不利的因素,而用法律赋予它在对方出现履行危机时的一种自救权利。然而由于不安抗辩权的主体是应在合同中先履行义务的一方。它的行使在抗辩权中是双方合同利益的实现带来风险最大的,因此对主张不安抗辩权要严格依据下列条件进行。
(一)作为不安抗辩权的主体必须是履行顺序有先后的同一双务合同中互负对待给付义务的双方当事人中履行顺序在先的一方。在同一双务合同中双方当事人互负对待给付义务,先履行义务一方必然要求担对待履行不能实现的风险,当这种风险具有现实性的时候,当时人可将自己的给付暂时保留,其目的是在合同履行中最大限度的降低风险,保障好的经济秩序。
(二)不安抗辩权必须是在后履行义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险的情况下主张。如后履行一方当事人有履行能力,能够保证合同的正常履行,那么便失去了主张不安抗辩的价值。因此只有在后履行义务一方出现下列情况下造成实际履行危险时才能主张。(1)经营状况严重恶化;(2)转移财产,抽逃资金,以逃避债务;(3)丧失商业信誉;(4)有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情况。
(三)先履行义务人必须有确切的证据证明后履行义务人存在不能为对待给付的现实危险。先履行义务一方行使不安抗辩权意味着他将不按合同履行自己的义务,与此同时对方当事人也当然的不能得到依合同约定自己应享有的权利。这必然使双方当事人的利益无法平衡,因此,法律规定先履行义务人必须有确切的证据证明对方当事人确有不能履行对待给付义务的风险方可主张此项权利。
(四)不安抗辩权要求主张抗辩的先履行义务一方当事人已届履行期,而对方当事人未到履行期。
具备上述条件后当事人方可主张不安抗辩权,主张抗辩权的权利人必须履行告知义务,即先履行义务人因行使不安抗辩权而中止履行,应当及时通知对方,并且这种通知要到达对方当事人,以使其了解其所主张的不安抗辩权,从而做到具体明确的表示。此规定,不仅是程序问题而且是法定义务否则要承担“不当行使”的法律责任。
经济法兼行为规范和裁判规范两种属性,作为经济法的组成部分,抗辩权的规范也具有这两种属性,即在正常的经济法初中指导经济主体的活动,而在出现纠纷后,又作为法院居中裁判的依据,所以此款不仅要求经济活动主体实际遵守,更要求广大法院干警深入透彻的理解、掌握。


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