关于印发《建设银行全国联行往来机构行号、印单、密押、凭证管理的若干规定》的通知

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对房屋承租人先买权合理性的质疑

赵建敏


摘 要 笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。
关键词 房屋 承租人 先买权


房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。
房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。
房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：
第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。
所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②
第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。
市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。
第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。
现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。
基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。


注释
①王泽鉴《民法学说与判例研究》第一册第506页。中国政法大学出版社，1998年1月第1版
②廖焕国　严浩《先买权制度论纲》　转引自中国人民大学《民商法学》2004年第1期第36页


作者单位：江西省上饶市政法干校


安徽省人大常委会


安徽省实施《中华人民共和国人民防空法》办法
安徽省人民代表大会常务委员会



《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》已经1998年8月15日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，现予公布，自1998年10月1日起施行。


第一条 为了有效地组织人民防空，保护人民的生命和财产安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行，根据《中华人民共和国人民防空法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内一切组织和个人，必须遵守《中华人民共和国人民防空法》和本办法。
一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空的义务。
第三条 人民防空是国防的组成部分，实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设及提高城市整体功能相结合的原则。
第四条 县级以上人民政府和同级军事机关领导本行政区域内的人民防空工作。
县级以上人民政府人民防空主管部门（以下简称人民防空主管部门）管理本行政区域人民防空工作；计划、规划、建设、财政、公安、通信、交通、教育、卫生等部门应在各自的职责范围内做好人民防空工作。
第五条 城市是人民防空的重点。城市人民政府和同级军事机关应根据国家确定的城市防护类别、防护标准制定防空袭方案及实施计划，必要时可组织演习。
第六条 人民防空教育是国防教育的组成部分。各级人民政府应当结合国防教育采取多种形式进行人民防空教育，使公民增强国防观念和人民防空意识，掌握人民防空的基本知识和技能。
在校学生的人民防空教育，由各级教育主管部门负责制定教育计划并组织实施。人民防空主管部门应当协助教育主管部门做好人民防空教育的教师培训。学校应结合相应学科课程对学生进行人民防空知识教育。
国家机关、社会团体、企业事业单位人员的人民防空教育由所在单位组织实施；其他人员的人民防空教育，由城乡基层人民政府组织实施。
新闻、出版、广播、电影、电视、文化等有关部门应协助人民防空主管部门开展人民防空教育。
第七条 城市人民政府人民防空主管部门应当会同有关部门按照国家规定的人民防空设防城市的类别、标准，编制本行政区域人民防空工程建设规划，报本级人民政府和军事机关批准。
人民防空工程建设规划应当纳入城市总体规划；城市建设详细规划和分区规划应有人民防空建设的内容和要求。
第八条 城市地下交通干线和其他地下工程的建设，应当征求人民防空主管部门意见，兼顾人民防空需要。
第九条 重要的工矿企业、科研基地、交通枢纽、通信枢纽、桥梁、水库、仓库、电站等人民防空的重要经济目标，由人民防空主管部门会同有关部门提出，报本级人民政府和军事机关审定。
对重要经济目标，其所在单位及主管部门必须采取有效防护措施，制定应急抢险抢修方案。
第十条 人民防空工程属国防设施，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等单独修建的地下防护建筑和与其配套的出入通道、口部伪装房等附属设施以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
第十一条 人民防空设防城市必须按人民防空工程建设规划修建人民防空工程。
人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建。人民防空指挥工程所需经费由同级人民政府统筹安排。
第十二条 人民防空设防城市规划区内新建民用建筑，建设单位或者个人应当按规定修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）。
新建10层以上（含10层）的民用建筑，按底层面积修建；新建9层以下（含9层）的按地面总建筑面积的百分之二修建。
前款规定因地质、地形、结构、施工等原因不宜修建防空地下室的民用建筑，建设单位或个人应当按规定向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一规划，专款专用，集中组织修建。
第十三条 在人民防空设防城市规划区内新建民用建筑，人民防空主管部门应按规定对该建筑项目进行审查，并出具防空地下室建设意见书；建设单位申请核发建设工程规划许可证，应当持有上述防空地下室建设批准文件。
修建防空地下室必须达到国家规定的防护等级和标准，其施工质量监督和竣工验收应有人民防空主管部门参与。
第十四条 人民防空工程的设计、施工应由有相应资质等级的单位承担。
人民防空工程防护等级、平面布局、战时功能、结构形式的改变，须经人民防空主管部门批准。
第十五条 人民防空主管部门应当制定人民防空工程开发利用计划，并负责组织实施。新建人民防空工程时，优先安排人民防空需要、城市建设急需、开发利用效益明显的项目；已建成的人民防空工程应当充分开发利用为经济建设和人民生产生活服务。
开发利用公用人民防空工程的有偿收入，应当用于发展人民防空事业。
开发利用人民防空工程必须征得人民防空主管部门同意，符合安全、防火等管理规定，不得影响其战时使用效能。
第十六条 公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。
有关单位的人民防空工程的维护管理由该单位负责。
第十七条 禁止下列危害人民防空工程安全的行为：
（一）在人民防空工程内生产、使用、储存易燃、易爆、剧毒、放射性和腐蚀性物品；
（二）在人民防空工程防护范围内进行爆破、钻探、挖掘等危及人民防空工程的作业；
（三）向人民防空工程内部及其孔、口排泄废气、废水和倾倒废弃物；
（四）占用、堵塞、毁坏人民防空工程及其出入口；
（五）法律、法规禁止的其他违法行为。
第十八条 任何组织和个人不得擅自拆除人民防空工程；确需拆除的，须报经人民防空主管部门批准。拆除单位应当在限期内按照不少于原面积、不低于原防护等级的人民防空工程的标准补建或予以补偿。
第十九条 新建高度在20米以上的建筑物与人民防空工程口部的距离应不小于该建筑物高度的二分之一；高度在20米以下的建筑物与人民防空工程口部的距离应不小于10米；因条件限制达不到上述要求的，应采取有效的防倒塌措施，确保人民防空工程口部畅通。
第二十条 城市人民政府应当鼓励企业事业单位、社会团体和个人投资开发利用人民防空工程，其开发利用实行谁投资谁受益的原则。
建设、开发利用人民防空工程，按照规定享受有关税、费减免等优惠。有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障。
第二十一条 人民防空主管部门负责制定本行政区域的人民防空通信、警报建设规划，组织本行政区域人民防空通信、警报网的建设和管理。
第二十二条 人民防空主管部门建设通信、警报网所需的电源、电路、频率，供电、通信部门、无线电管理机构应予以保障。
安装人民防空通信、警报设施需占用的场地、空间，使用水、电等设施，有关单位或者个人应当提供方便条件，不得阻挠。
禁止任何单位和个人违法占用人民防空通信专用频率和使用防空警报信号。
第二十三条 人民防空疏散由县级以上人民政府根据国家发布的命令统一组织实施。城市人民防空疏散计划，由县级以上人民政府和同级军事机关组织有关部门制定。疏散地（场、所）确定后应及时通知到相关的机关团体、居民。
县级以上人民政府应加强疏散地区建设，发展疏散地区经济。
第二十四条 县级以上地方各级人民政府应当根据人民防空的需要，组织有关部门建立群众防空组织。
群众防空组织按照平战结合、专业对口和便于领导的原则，由各主管部门组建、培训、管理，接受人民防空主管部门的业务指导，战时接受人民防空指挥机关统一指挥。
第二十五条 群众防空组织战时担负抢险、抢修、医疗救护、防火灭火、防疫灭菌、消毒和消除沾染、保障通信联络、抢救人员和抢运物资、维护社会治安等任务，平时应当协助防汛、防震等部门担负抢险、救灾任务。
第二十六条 群众防空组织的训练可与民兵训练同时进行，训练情况报人民防空主管部门备案。
群众防空组织人员在训练期间享受与在岗人员同等待遇。
第二十七条 群众防空组织所需的防核武器、化学武器、生物武器的特殊设备、器材和经费由人民防空主管部门负责提供；其他装备、器材和经费由组建单位负责提供。
第二十八条 人民防空经费由国家和社会共同负担。
县级以上人民政府负担的人民防空经费，由人民防空主管部门根据人民防空需要编制年度计划，经本级人民政府批准后列入财政预算。
各类企业、实行自收自支的事业单位和个体经营户应当按照国家有关规定交纳人民防空建设资金。
第二十九条 人民防空主管部门收取的人民防空建设费用，必须缴入同级财政预算外资金专户，全额纳入人民防空经费预算管理，按人民防空会计制度核算，专款专用。任何单位和个人不得挤占、截留或挪用。
第三十条 人民防空国有资产由人民防空主管部门实行行业管理，接受同级国有资产管理部门指导和监督、检查，任何单位和个人不得侵占、损害。
第三十一条 人民防空主管部门依法对城市和重要经济目标的人民防空建设、人民防空工程的维护管理及开发利用进行监督检查。被检查单位应当如实提供情况和必要的资料。
第三十二条 人民防空设防城市新建民用建筑，违反本办法第十二条规定的，由县（市）以上地方人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，责令限期修建，可以按应建防空地下室建筑面积每平方米60至100元的标准并处罚款，罚款额最高不超过10万元。
前款规定责令限期修建，因条件限制无法补建的，按建设同等面积、同等标准的防空地下室所需造价缴纳建设费用，由人民防空主管部门易地修建。
第三十三条 有下列行为之一的，由县（市）以上地方城市人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，责令限期改正违法行为，可以对个人并处5千元以下的罚款，对单位并处1万元至5万元的罚款；造成损失的，应依法赔偿损失：
（一）侵占人民防空工程的；
（二）不按照国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程的；
（三）违反国家有关规定，改变人民防空工程结构，拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能的；
（四）拆除人民防空工程后拒不补建或不补偿的；
（五）占用人民防空通信专用频率，使用与防空警报相同的音响信号或擅自拆除人民防空通信、警报设备设施的；
（六）阻挠安装人民防空通信、警报设备设施的；
（七）向人民防空工程内排入废水、废气或者倾倒废弃物的；
（八）挤占、截留或挪用人民防空建设资金的。
第三十四条 违反本办法规定，故意损坏人民防空设施或者在人民防空工程内生产、使用、储存易燃、易爆、剧毒、放射性和腐蚀性等危险品，尚不构成犯罪的，由公安机关依照《中华人民共和国消防法》和《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，由
司法机关依法追究其刑事责任。
第三十五条 当事人对人民防空主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请复议，也不提起行政诉讼，又不履行的，由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。
第三十六条 人民防空主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十七条 本办法应用中的具体问题由省人民防空主管部门负责解释。
第三十八条 本办法自1998年10月1日起施行。



1998年8月15日