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对一起票据纠纷案件的法律分析
祖艳丽
（天津师范大学）

【摘要】本文从一起票据案例入手，重新分析了其中的法律问题，指出：应当区分票据记载事项的变造和更改，二者有不同的法律后果；未记载收款人名称不影响支票效力；持票人应以背书连续证明其票据权利，付款人及其代理付款人付款时，应当审查支票背书的连续，未审查即为有重大过失，应当承担责任；应区分票据关系，票据法上的非票据关系和民法上的非票据关系，明确当事人请求权的依据，才能更好判断当事人的请求是否应当得到支持。
【关键词】支票 变造 更改 背书连续 票据关系 非票据关系
一、案情
原告：上海铁路西站综合服务公司。
被告：中国农业银行普陀支行。
被告：中国农业银行嘉定支行。
被告：上海丰庄饲料厂。
1993年7月5日，原告上海铁路西站综合服务公司（简称服务公司）为偿付与上海建民食品加工部货款，签发金额为人民币３８２．２０元的中国农业银行上海分行的转帐支票一张，未记载收款人名称就交付了支票。７月７日，有人持该支票到被告上海丰庄饲料厂（简称饲料厂）购买饲料，此时，该转帐支票的大小写金额均为人民币７３８２．２０元，并且未有任何背书。被告饲料厂收下支票当日，在背书人与被背书人栏内盖下自己的印章作为背书，再以持票人身份将支票交给中国农业银行嘉定支行江桥营业所，由该所于当日通过中国农业银行普陀支行西站营业所从原告服务公司银行帐户上划走人民币７３８２．２０元，转入被告饲料厂帐户。同年７月底，原告服务公司与开户银行对帐时，发现帐上存款短缺７０００元，经双方核查，发现该转帐支票金额与存根不同，已被改写。经协商无果，原告服务公司向上海铁路运输法院起诉，称转帐支票金额已被涂改，请求确定该票据无效，并判令被告饲料厂承担原告经济损失７３８２．２０元；支票金额有明显涂改痕迹，两农业银行被告未按规定严格审查，错划款项，造成原告经济损失，也应承担责任。
被告饲料厂辩称：收下支票后经财务人员审核，没有发现有涂改或可疑之处，又是通过银行按正常途径收款的，自己无责任。
被告中国农业银行嘉定支行辩称：银行对转帐支票的审核手续为印鉴是否相符、日期是否有效以及大小写金额是否一致，经审核，该三要素符合。而发生存根与原件不一致的情况，银行不负责任。
被告中国农业银行普陀支行辩称：收票时经多人仔细审阅，支票大小写金额均无涂改痕迹，故自己无责任。
二、审判
上海铁路运输法院受理此案后，依法对此案进行了审理。审理中，被告饲料厂无法证明谁是其前手，即谁是饲料的购买者，以及支票变造的时间与变造者。一审法院认为：该转帐支票背书人与被背书人均是上海丰庄饲料厂，并已被变造为7382.20元，故应认定该转帐支票因被更改金额而无效。为此，原告服务公司多支付的7000元应由被告饲料厂返还。原告在原支票上开具的382.20元应由原告承付。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款、《上海市票据暂行规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于1993年12月8日判决：
被告上海丰庄饲料厂返还原告服务公司转帐支票7000元人民币。
判决后，被告上海丰庄饲料厂不服，向上海铁路运输中级法院提出上诉。其主要上诉理由为：（1）此涂改票据金额属刑事案件，原审不应直接审理；（2）自己已严格审核该支票，又是在收到该支票的款项后再发货的，故其无过错；（3）两银行都未审查出该支票已被涂改，故不能草率认定支票已被变造，要求技术鉴定。
二审中，经上海市公安局刑事技术鉴定专家鉴定，认为该转帐支票上金额字迹均系消褪后书写所形成。
上海铁路运输中级法院认为：饲料厂所取得的转帐支票字迹被消褪，金额大、小写均被变造，根据《上海市票据暂行规定》第十七条规定，应为无效票据，持票人因此而取得的利益应予返还。持票人不能证明该票据已经过几手而取得，故造成背书不连续的责任在上诉人饲料厂。本案所涉刑事犯罪，不影响服务公司行使票据利益返还的权利。原审判决并无不当，上诉理由不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于1994年5月15日判决：
驳回上诉，维持原判。?
三、分析
虽然这是一起发生在《票据法》实施之前的案例，但在一些法律网站中，该案例仍被广泛引用：或是简单将案件发生时间修改为在票据法实施之后，直接用《票据法》来分析该案 ；或是虽然不改变时间，但在“责任编辑按”中说明“用《票据法》的规定分析本案，也能得出同样结论” 。而这两种作法给出的结论是一致的，就是认为法院的判决正确，即该票据为无效票据，原告服务公司多支付的7000元应由被告饲料厂返还，原告在原支票上开具的382.20元应由原告承付。但本文作者认为，以现在的法律规定和理论来看，上述结论是错误的，原因就在于混淆了票据记载事项的变造和更改，没有弄清票据背书不连续、票据付款之后的法律后果，以及票据关系和票据基础关系的区别。因此，对于该案例，仍然有重新分析的必要。
（一）该转帐支票是否因金额的变更而无效
在前述法院判决中，一审法院认为该支票“被变造为7382.20元，故应认定该转帐支票因被更改金额而无效”，二审法院则认为“饲料厂所取得的转帐支票字迹被消褪，金额大、小写均被变造，应为无效票据。”似乎法院并没有区分票据记载事项的更改和变造，而是认为票据金额无论是被更改，还是被变造，均导致该票据的无效。那么《票据法》对此又是如何规定的呢？《票据法》第九条规定：“票据上的记载事项必须符合本法的规定。票据金额、日期、收款人名称不得更改，更改的票据无效。对票据上的其他记载事项，原记载人可以更改，更改时应当由原记载人签章证明。”第十四条规定：“票据上的记载事项应当真实，不得伪造、变造。伪造、变造票据上的签章和其他记载事项的，应当承担法律责任。票据上有伪造、变造的签章的，不影响票据上其他真实签章的效力。票据上其他记载事项被变造的，在变造之前签章的人，对原记载事项负责；在变造之后签章的人，对变造之后的记载事项负责；不能辨别是在票据被变造之前或者之后签章的，视同在变造之前签章。”由此可见，票据记载事项的更改和变造的法律后果是不同的。记载事项的更改，可分为票据金额、日期、收款人名称的更改和其他记载事项的更改。对于前者不得更改，更改将导致票据无效。而对于后者，原记载人可以更改，更改时应当由原记载人签章证明，也就是说后者的符合法律规定形式的更改不影响票据的效力。记载事项的变造，根据《票据法》的规定，可分为签章的变造 和其他记载事项的变造。而无论何种变造，都不因此而导致票据无效。“票据在变造之前和变造之后都有效。这时的问题是当事人之间的责任问题。” 因此对于本案所涉及的支票金额，认定其性质属于被更改还是被变造，所导致的法律后果是不同的：若是被更改，则该支票无效；若是被变造，则不影响该支票效力，仅仅涉及当事人之间的责任问题。那么，该案中支票金额的变更到底属于更改还是变造呢？“票据的更改是指有更改权限的人更改票据上记载事项的行为”，“没有合法权限的人在已有效成立的票据上变更票据上签名以外的记载内容的行为，为票据的变造。” 可见区分票据更改还是变造的关键在于变更票据记载事项的人是否有权进行该项变更。在本案中，很明显，变更支票金额的人并非是原记载人，没有变更权限。所以该变更支票金额的行为当属票据变造行为无疑。而且二审中，经上海市公安局刑事技术鉴定专家鉴定，认为该转帐支票上金额字迹均系消褪后书写所形成，也非常符合票据变造的特征。
综上，该支票金额由原来的382.20元变更为7382.20元，属于票据金额被变造，不影响该转帐支票的效力，该转帐支票仍然有效。变造产生的法律后果是：在变造之前签章的人，对原记载事项负责；在变造之后签章的人，对变造之后的记载事项负责；不能辨别是在票据被变造之前或者之后签章的，视同在变造之前签章。
（二）未记载收款人名称是否影响支票效力
在本案中，原告服务公司未记载收款人名称就交付了支票，这是否会影响支票的效力呢？《票据法》第八十四条规定：“支票必须记载下列事项：（一）表明‘支票’的字样；（二）无条件支付的委托；（三）确定的金额；（四）付款人名称；（五）出票日期；（六）出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的，支票无效。”第八十六条第一款规定：“支票上未记载收款人名称的，经出票人授权，可以补记。”由此可见，支票的收款人名称并非是支票的绝对必要记载事项，支票上未记载收款人名称并不影响支票的效力。故本案中的转帐支票仍为有效票据。
（三）原告服务公司要求被告上海丰庄饲料厂返还其转帐支票7000元人民币是否有法律依据
首先，被告上海丰庄饲料厂是否享有票据权利。虽然上海丰庄饲料厂实际上占有该票据，但根据我国票据法的规定，其是否是合法的持票人？这就需要了解我国票据法是否承认无记名支票和空白背书。对于无记名支票，法律并没有明确规定。与此相关的内容包括上述《票据法》第八十四条、第八十六条第一款。根据第八十六条第一款的规定：“支票上未记载收款人名称的，经出票人授权，可以补记。”这里用的是“可以”，而不是“必须”或者“应当”。那么是否可以将其理解为可以补记，也可以不补记而成为无记名支票呢？《支付结算办法》给了一个否定的回答。该办法第一百一十九条规定：“支票的金额、收款人名称，可以由出票人授权补记。未补记前不得背书转让和提示付款。”虽然从理论上讲，该规定的效力如何值得商榷，国际上一般也都承认无记名支票，但从我国实务来看，金融机构仍然是以《支付结算办法》的规定为依据的。关于支票的空白背书，《票据法》也没有提及。该法第九十三条第一款规定：“支票的背书、付款行为和追索权的行使，除本章规定外，适用本法第二章有关汇票的规定。”而关于汇票背书的第三十条规定：“汇票以背书转让或者以背书将一定的汇票权利授予他人行使时，必须记载被背书人名称。” 《最高人民法院关于审理票据纠纷案件若干问题的规定》第四十九条对此作了扩大解释：“依照票据法第二十七条和第三十条的规定，背书人未记载被背书人名称即将票据交付他人的，持票人在票据被书人栏内记载自己的名称与背书人记载具有同等法律效力。”由以上规定可以推知，在本案中，上海丰庄饲料厂必须在该转帐支票上补记自己为收款人，方能有效行使票据权利。而实际上，上海丰庄饲料厂是在背书人与被背书人栏内盖下自己的印章作为背书的。因此导致该转帐支票背书不连续，上海丰庄饲料厂不能以此证明自己的票据权利。
其次，原告服务公司是否有权要求被告上海丰庄饲料厂返还7000元人民币。既然被告上海丰庄饲料厂并不享有票据权利，那么原告服务公司是否可以据此要求被告上海丰庄饲料厂返还7000元人民币呢？回答是否定的。第一，从票据法上的票据关系来看，票据权利包括付款请求权和追索权，本案中作为出票人的原告服务公司显然对作为持票人的被告上海丰庄饲料厂不享有票据权利。另外，该票据已经付款，原有票据关系消灭。所以，从票据法上的票据关系，原告不能找到请求的依据。第二，从票据法上的非票据关系来看，原告也没有请求被告偿还的依据。票据法上的非票据关系产生的请求权包括持票人对出票人或承兑人的利益返还请求权，票据的正当权利人对因恶意或重大过失而取得票据者的票据返还请求权，以及有关票据复本和誊本的发行返还请求权等。显然，上述权利也不适用于本案的原告对被告上海丰庄饲料厂行使。第三，从民法上的非票据关系来看，原告和被告上海丰庄饲料厂之间也不存在原因关系、资金关系或票据预约关系，也没有其他的债权债务关系（也不符合民法上不当得利的构成要件）。所以，原告原告服务公司要求被告上海丰庄饲料厂返还7000元人民币既没有票据法上的依据，也没有民法上的依据。
（四）原告损失应由谁进行赔偿
实际上，本案原告之所以蒙受损失，在于付款人的错误付款行为。《票据法》第五十七条规定：“付款人及其代理付款人付款时，应当审查汇票背书的连续，并审查提示付款人的合法身份证明或者有效证件。付款人及其代理付款人以恶意或者有重大过失付款的，应当自行承担责任。”《最高人民法院关于审理票据纠纷案件若干问题的规定》第六十九条规定：“付款人或者代理付款人未能识别出伪造、变造的票据或者身份证件而错误付款，属于票据法第五十七条规定的‘重大过失’”。本案中，付款人的重大过失首先体现在没有审查背书的连续，其次才是对变造的金额未能识别的问题 。所以，本案中原告的损失应由付款人承担。当然，若能找到变造人，付款人可以要求变造人赔偿。需要说明的是，不管是付款人对原告损失的赔偿，还是变造人对付款人损失的赔偿，都不是基于票据法上的关系，而是民法上的关系。

山东省青岛市政府办公厅


青岛市住宅小区物业管理实施细则
市政府办公厅


第一章　总则
第一条　根据《青岛市住宅小区物业管理试行办法》（以下简称《办法》，制定本细则。
第二条　《办法》所称物业管理，是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿地等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活动。
第三条　本市行政区域内的建筑面积在5万平方米以上的新建城市住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的旧城改造区（片）住宅小区（以下简称住宅小区），应实行物业管理。
《办法》发布前，已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
公寓、商住楼、写字楼、办公楼、别墅区及建筑面积在2万平方米以下的居住组团等，亦应创造条件，实行物业管理　。
第四条　物业管理纳入住宅小区建设规划。住宅小区建设可行性研究报告应载明实行物业管理的意向。
第五条　青岛市城乡建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称市物业主管部门），下设市物业管理办公室（以下简称市物业管理部门），按规定的权限分工，负责物业管理的具体行政管理工作。
市和各县级市（含黄岛区、崂山区、城阳区，下同）物业管理部门的职责：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责本辖区物业管理单位的资质审核管理工作；
（三）对住宅小区物业管理招标、招聘工作进行监督和管理；
（四）负责组织辖区内住宅小区综合验收和交接工作。
（五）按权限分工负责住宅小区管理基金的管理和使用。
市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称四区）物业管理部门的职责：
（一）负责本辖区物业管理单位的资质初审管理工作；
（二）参与本辖区内住宅小区的竣工验收和交接工作；
（三）参与本辖区内住宅小区物业管理的招标、招聘工作的监督和管理；
（四）负责本辖区内住宅小区物业管理承包合同、委托管理合同的登记备案工作；
（五）协调本辖区内有关管理部门与住宅小区管委会、物业管理单位的工作关系。
第六条　房管、市政、园林、环卫、公用事业、公安、交通、工商、物价等行政主管部门，按照职责权限分工，负责对住宅小区委托物业管理单位管理事项进行监督与指导。

第二章　管委会
第七条　住宅小区交付使用且入住率达到50％以上时，县级市、区物业管理部门应会同开发建设单位和县级市、区人民政府指定的街道办事处，召集首次房屋所有人和使用人（以下称业主）代表大会，选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会委员数额，根据住宅小区规模大小确定，一般为11至15人，设主任1人（由当地人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任），副主任2人（由业主代表中产生）。
管委会每届任期为3年，管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期间如有变动，应召开业主代表大会及时补选。
管委会下设办公室，聘请工作人员1至3人，负责处理日常工作，其费用由物业管理单位负担。
第八条　管委会为社团法人组织，依法登记备案，取得社团法人资格。
第九条　管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项，必须达到三分之二以上多数通过。
住宅小区业主代表大会应每年召开一次，由管委会组织并报告工作。
第十条　管委会通过招标、招聘等形式确定本住宅小区的物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》。《住宅小区管理承包合同》应报市和县级市、区物业管理部门备案。
《住宅小区管理承包合同》应包括管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、管理与服务质量、合同期限、违约责任等内容。
《住宅小区管理承包合同》期限一般不超过3年，到期可续签或重新签订。

第三章　物业管理单位
第十一条　实行物业管理的住宅小区，由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位是具备相应资质条件的企业法人。
第十二条　物业管理单位成立应当具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公地点；
（二）有独立健全的组织管理机构，以及与其管理相适应的专业、技术和管理人员5人以上；
（三）有自有流动资金10万元以上，注册资金不低于10万元。
第十三条　申请物业管理单位资质应当提交下列证明文件：
（一）资质申请表；
（二）主管部门的批准成立文件；
（三）企业法定代表人和专业、技术、管理人员的职称证件；
（四）资信证明；
（五）当地物业管理部门的初审意见。
第十四条　物业管理单位必须持有市物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并向工商行政管理部门领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理业务。
外地和境外物业管理单位进入本市从事物业管理业务的，须经市物业主管部门审查登记。
未按规定办理手续从事住宅小区物业管理业务的，应在本细则发布后一个月内申请补办手续。
第十五条　住宅小区开发建设单位应在业主入住前6个月，向市或县级市物业管理部门申请自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理。管理费用由开发建设单位自行承担，也可向市或县级市物业管理部门申请借用部分住宅小区管理基金。
在同等条件下，住宅小区原开发建设单位，具有物业管理的优先承包权。
第十六条　开发建设单位自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理期间，应接受业主及有关部门的监督。
第十七条　住宅小区经竣工综合验收合格交付使用后，开发建设单位应按《办法》第十条的规定向负责接收的管委会提供完整的档案资料。
第十八条　分期验收的住宅小区，开发建设单位应在居民入住前6个月，按规定向物业管理部门申请自行或委托物业管理单位实行前期管理的同时提出分期验收的申请。分期验收合格，其房屋及配套设施具备基本使用功能和符合实行物业管理规定条件的，可入住业主。
分期验收中，对按规则要求应配套建设的设施未全部建成的，应明确期限，逐步完善。
第十九条　边建设边移交的住宅小区委托物业管理时，开发建设单位应先将住宅小区内已配套建成的管理用房或商业网点用房交物业管理单位使用，待管委会成立后再正式办理有关移交手续。
第二十条　住宅小区内经工程质量验收合格的房屋自入住之日起，其开发建设单位应向物业管理单位一次性支付该房屋建筑总面积每平方米3元的保修金，1年内由物业管理单位负责养护修缮，并由双方签定《住宅小区房屋回修与保修合同》。

第四章　业主
第二十一条　入住住宅小区的业主须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公用房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水管道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾，逐步实行袋装化；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止违法饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品。
（七）不得在住宅小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理房屋、户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染住宅小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和业主在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项
第二十二条　业主入住住宅小区前，须与物业管理单位签订住宅小区入住合约；已入住住宅小区未签订住宅小区入住合约的，应在本住宅小区实行物业管理后一个月内补签入住合约。
第二十三条　入住合约应包括下列内容：
（一）住宅小区名称，户主及居住地点、面积；
（二）物业管理单位名称及其应提供的服务内容；
（三）业主使用住宅小区物业的权益；
（四）业主参与住宅小区物业管理的权利；
（五）业主对管委会和物业管理单位的监督权；
（六）住宅小区物业维修、养护和管理费用以及预备金的缴纳；
（七）业主的义务；
（八）违反入住合约的责任；
（九）其他有关事项。

第五章　委托管理与有偿服务
第二十四条　物业管理单位应根据住宅小区管理服务的实际内容，建立健全住宅小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册，住宅小区管理项目和标准等，方便业主，提高管理服务水平。
第二十五条　按《办法》第七条、第八条规定，凡纳入住宅小区物业管理的委托管理事项，有关管理部门、产权单位应在接到物业管理部门的通知后一个月内与所在小区物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任。托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。

对托管事项，应支付委托管理费用，具体数额，国家、省或市有规定的按规定执行；未规定的，由双方商定。
第二十六条　对委托物业管理单位管理的房产及其附属设施（包括各种管线），除由委托人支付相应托管费用外，其托管房屋的管理费和修缮费，由产权人支付。四区内支付房产管理费、修缮费的具体标准是：
（一）属国有直管房产的，由市房产管理部门按市有关规定扣除应上缴部分后，剩余部分拨给区房产管理部门，其中10％留作管理费，90％定期划拨给物业管理单位；
（二）属单位自管房产的，由市房租汇缴中心每月将管理费的15％返还给产权单位，剩余部分全部划拨给物业管理单位；
（三）属私有房屋的，由物业管理单位按规定收取委托管理费和公用部位的管理费和修缮费。具体标准，由市房产管理部门另行制定。对未托管的房屋，只收取公用部位的管理费和修缮费。
各县级市内支付房产管理费、修缮费的具体标准，由各县级市根据实际情况制定。
第二十七条　凡已收取托管费用的房产及附属设施（包括各种管线），属自然损坏的由物业管理单位负责维修，并保证正常使用和安全；属人为损坏的由损坏责任人自行维修或承担维修费用，由物业管理单位负责维修。
第二十八条　房屋租金专款专用，不得挪作他用。住宅小区物业管理单位合同终止或被解聘时，应将结转的房屋租金全部上缴所在区管委会代管，由住宅小区新聘用的物业管理单位接收使用。
第二十九条　凡实行物业管理的住宅小区，水、电、供气、供热等费用，由物业管理单位负责统一代收。有关管理部门、单位可向其支付所收费用1％至3％的劳务费。具体标准由双方商定。
第三十条　住宅小区社会治安综合治理工作仍实行属地化管理。
按照统一管理的原则，住宅小区日常安全巡逻纳入物业管理单位的公共服务范围。物业管理单位应在当地公安派出所的业务指导下，负责住宅小区的日常治安保卫工作。物业管理单位应从住宅小区停车场、自行车棚看车费中提取净收入的30％交当地公安派出所，用于住宅小区社会治
安管理。
第三十一条　物业管理单位按规定向住宅小区内的业主收取综合服务费，用于住宅小区内的公共服务项目支出。公共服务项目包括下列内容：
（一）负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院、公厕及公共场所的卫生保洁；
（二）按时登门为业主代收生活垃圾和营业性垃圾；
（三）负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；
（四）负责为业主代收水、电、供气、供热等费用。
（五）负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。
综合服务费的收取标准根据住宅小区实际需要和服务内容由所在管委会提出意见，经市和县级市、区物业管理部门同意后报物价部门批准。管委会应到物价部门申领《行政性事业性收费许可证》，并使用财政部门统一印制的收费票据。
综合服务费的收取标准需要调整时，仍按上款规定办理。
第三十二条　物业管理单位为住宅小区内的业主提供专项和特约等服务项目，应公开收费的基本价格，也可由双方议定。
专项和特约服务项目一般包括：代管房屋、代购（送）物品、代送（接）儿童、代送（护）病人、代雇（兼）保姆、代送报刊邮件等；修理车辆、水电设备、家用电器等；以及预约上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、装修等。
第三十三条　物业管理单位可享受国家对第三产业的优惠政策。
第三十四条　住宅小区管理服务经费的收支情况，由物业管理单位每半年向管委会报告一次，每年向业主公布一次，并随时接受市或县级市、区物业管理部门，以及物价、税务、审计等部门和管委会的监督检查。
由管委会代收、代管的房屋租金，应专户储存，按规定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。

第六章　管理基金与管理用房
第三十五条　住宅小区开发建设单位应按上年度全市住宅建设平均建筑面积每平方米实际造价的3．6％的比例，向市或县级市物业管理部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施的增改以及为其他已建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金
的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金使用。该项贷款由物业管理单位分期偿还或在解除物业管理承包合同时，一次性退还。
管理基金在住宅小区建设工程报批时应缴纳50％，由市或县级市建设工程收费部门统一代收，开发建设单位凭缴费证明办理开工报告。其余部分待住宅小区竣工综合验收时缴纳；边建设边迁入住宅小区应在业主入住时缴纳。
凡符合第三条规定条件的在建住宅小区，其管理基金应在竣工综合验收时一次性补缴。
第三十六条　住宅小区按规划建设的专业管理用房，以及停车场、自行车棚等设施，属国有资产，经房管部门验收后，委托管委会负责接收，并按民用住宅房屋租金标准提供给物业管理单位使用和经营。房屋、场地租金由管委会负责代收，并按有关规定返还和使用。
住宅小区住宅总建筑面积0．5％的商业网点房，委托管委会按民用住宅租金标准出租给物业管理单位使用和经营。收取的房屋或场地租金纳入住宅小区管理基金。
依照《办法》规定，《住宅小区管理承包合同》终止时，原物业管理单位应同时办理退租手续并腾空房屋及设施，委托管委会出租给新聘用的物业管理单位使用和经营。
第三十七条　住宅小区专业管理用房和配套商业网点用房以及停车场、自行车棚，任何单位和个人不得擅自改变其用途。已经占用或挪作他用的，必须限期移交给管委会。确有困难的，经市或县级市物业管理部门批准，由占用单位提供相应补偿金，另行调整安排。

第七章　奖惩
第三十八条　住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制。对物业管理成绩突出的住宅小区，由市物业主管部门提请市人民政府予以表彰奖励。并每年进行一次优秀管理住宅小区评选活动。具体评定标准，由市物业主管部门参照《全国优秀管理住宅小区标准》制定。
第三十九条　开发建设单位违反本细则第十五条规定，不自行或委托物业管理规定条件而擅自办理居民入住的，房产管理部门和当地公安派出所，不予办理居民入住手续。
第四十一条　开发建设单位违反本细则第三十五条规定，不按期缴纳住宅小区管理基金的，建设工程竣工验收部门，不予进行竣工综合验收；在住宅小区管理基金未缴齐之前，不得承担新的建设项目。
第四十二条　新建住宅小区，凡未签订入住合约的，不得入住。已经入住，未按规定期限补签入住合约的，物业管理单位可提请管委会予以处理。
第四十三条　物业管理单位违反入住合约规定，未给住宅小区业主提供相应服务和造成损失的，业主可向管委会投诉，管委会有权责令其改正，履行合约，予以补偿或赔偿。
业主违反入住合约或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第四十四条　对住宅小区业主无故不缴应缴费用的，物业管理单位可责令其限期缴纳，期满仍不缴纳的，可依法追偿。
第四十五条　管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》的，双方均可申请市或县级市、区物业管理部门予以调解，调解不成的，双方均有权依照合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成经济损失的，责任方应依法予以赔偿。
合同生效期间，管委会发现物业管理单位违反合同有关规定的，有权要求其改正。对拒不改正的，管委会可申请物业管理部门予以处理。
第四十六条　管委会和物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为的，由有关行政管理部门依法予以处罚。
有关管理部门、产权单位违反托管合同，给物业管理单位造成经济损失的，应承担相应的赔偿责任。

第八章　附则
第四十七条　本细则具体执行中的问题由青岛市城乡建设委员会负责解释。
第四十八条　本细则自发布之日起施行。



1995年7月7日