上海市工业产品质量监督管理办法

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中国房地产证券化的法律思考

王晓君*


内容提要：
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。目前，我国资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。“121”文件 的出台更加使房地产银行贷款的途径缩水，资本市场不得不创造新的金融工具以适应趋于恶劣的投资环境。房地产证券化就无疑是拓宽房地产融资渠道的一个新的工具性创新，随之迩来的将带动整个市场和体制的创新。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态，它包括抵押债权证券化和项目融资证券化。国外房地产发展的经验表明：房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。我国房地产业的发展不容乐观，笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新，但于经济环境、法律框架等方面的限制，我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。本文旨在对房地产证券化作粗浅的探讨的基础上，以期抛砖引玉。
关键词：房地产 资产证券化 房地产证券化 房地产立法

一、前言
资产证券化源于７０年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于８０年代在欧美市场获得蓬勃发展。９０年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。 资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲，资产证券化就是把缺乏流动性，但具有预期稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。 目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产，例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境。 2003年 6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险，其中的核心内容有： 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商，使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行，启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。
二、房地产证券化的含义、性质和特征
（一）房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
（二）房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
（一）分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。 两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT。
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3．采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
（二）统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。 此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
（一）我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状
江西省人大常委会


江西省农民负担监督管理条例


(2008年9月27日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)

　　第一条为了加强对农民负担的监督管理，维护农民的合法权益，促进社会主义新农村建设和农村社会和谐稳定，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例对下列涉及农民负担的事项实施监督管理：

　　(一)村集体公益事业建设筹资筹劳；

　　(二)涉农行政事业性收费、经营服务性收费；

　　(三)对农民、农民专业合作社、村级集体经济组织的各种集资；

　　(四)农民承担的其他费用和劳务。

　　对农民、村级集体经济组织的补贴补偿和对村级财政性补助资金的发放、使用，纳入本条例的监督管理范围。

　　第三条各级人民政府应当加强对本行政区域内农民负担监督管理工作的领导，建立健全分工协作、齐抓共管的工作机制，落实谁主管、谁负责的部门责任制。

　　第四条县级以上人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内的农民负担监督管理工作，其工作经费列入本级人民政府财政预算。

　　县级以上人民政府农业行政主管部门在农民负担监督管理工作中履行下列职责：

　　(一)宣传贯彻有关农民负担监督管理的法律、法规、规章和政策，组织实施本条例；

　　(二)对本级人民政府有关部门、单位制定的涉及农民负担的规范性文件进行审核；

　　(三)建立和完善农民负担监测网点，组织开展农民负担监测；

　　(四)负责组织开展对村级财务、公益性排涝费、征地补偿费用、一事一议筹资筹劳事项所筹资金使用情况的专项审计；

　　(五)受理有关农民负担问题的举报和投诉，负责或者会同有关部门调查处理违反本条例的行为；

　　(六)依法应当履行的监督管理的其他职责。

　　第五条县级以上人民政府财政、价格、监察、交通、国土资源、教育、审计、信访等其他行政主管部门应当按照各自的职责，依法做好相关的农民负担监督管理工作。

　　第六条为兴办村民直接受益的村内小型农田水利基本建设、道路修建、公益性植树造林、农业综合开发有关的土地治理等集体生产生活公益事业项目，需要向村民筹资筹劳的，应当遵循村民自愿、直接受益、量力而行、民主决策、合理限额的原则，由村民委员会实行一事一议。

　　向村民筹资筹劳的数额不得超过省人民政府规定的上限控制标准。出资或者出劳由农民自主决定，禁止强行以资代劳，禁止将筹资筹劳变成固定性收费项目。

　　根据受益主体和筹资筹劳主体相对应的原则，村民小组或者自然村需要通过一事一议筹资筹劳的，参照本条例的有关规定执行。

　　第七条筹资的对象为本村户籍在册人口或者所议事项受益人口，筹劳的对象为符合筹资对象条件的男性18周岁至60周岁、女性18周岁至55周岁的劳动力。

　　农村五保供养对象和现役军人不承担筹资筹劳任务。退出现役的残疾军人、在校学生、孕妇和分娩未满一年的妇女以及完全丧失劳动能力的村民不承担筹劳任务。

　　因家庭经济困难不能承担或者不能完全承担筹资任务的农户，以及因病、伤残或者其他原因不能承担或者不能完全承担筹劳任务的村民可以提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，给予减免。

　　前款规定的筹资筹劳对象、不承担筹资筹劳任务的对象以及给予减免的对象，由村民委员会张榜公示。

　　第八条筹资筹劳事项可以由村民委员会提出，也可以由十分之一以上的村民联名或者五分之一以上的村民代表联名提出。

　　村民委员会组织编制筹资筹劳方案，张榜公示，征求村民意见，并根据村民意见对筹资筹劳方案进行修改，再提交村民会议或者村民代表会议依照法定程序审议和表决。表决通过的筹资筹劳方案，由参加会议的村民或者村民代表签字。

　　第九条表决通过的筹资筹劳方案由村民委员会报乡镇人民政府审核同意后，由乡镇人民政府报县级人民政府农业行政主管部门备案；对不符合本条例规定的，应当及时提出纠正意见。

　　符合本条例规定的筹资筹劳事项、标准、数额，由乡镇人民政府在省人民政府农业行政主管部门统一印制或者监制的农民负担监督卡上登记。

　　村民委员会应当将农民负担监督卡分发到农户，并张榜公布筹资筹劳的事项、标准和数额。

　　第十条相邻村村民共同直接受益的筹资筹劳项目，应当由受益村协商、乡镇人民政府协调，按照分村议事、联合申报、分村管理资金和劳务的办法实施。

　　第十一条村民委员会应当按照农民负担监督卡登记的内容收取资金或者安排出劳，并向出资人或者出劳人开具由省人民政府农业行政主管部门和财政部门统一监制的筹资筹劳专用凭据。村民应当自觉按照农民负担监督卡登记的筹资筹劳数额出资出劳。

　　第十二条县级以上人民政府对筹资筹劳项目可以采取项目补助、以奖代补等办法给予支持，实行筹补结合。奖励和补助的范围、申请程序，按照国家有关规定执行。

　　第十三条筹资筹劳事项筹集的资金以及政府的奖励和补助资金，应当单独设立账户、单独核算、专款专用。资金管理使用情况经村民民主理财小组审核后，定期张榜公布，接受村民监督。

　　第十四条涉农行政事业性收费项目，必须以法律、法规、国务院和省人民政府及其财政、价格主管部门的规定为依据；无依据的，不得向农民收取。

　　涉农行政事业性收费标准的调整，必须由收费标准的制定机关批准；法律、法规另有规定的，从其规定。

　　第十五条与农业生产和农民生活关系密切的重要经营服务性收费项目，应当列入政府定价目录，实行政府定价或者政府指导价管理。

　　禁止将涉农的政府公益性服务由无偿变为有偿；禁止强制农民接受有偿服务或者只收费不服务。

　　第十六条实行涉农收费公示制度。涉农收费单位应当事先将各项涉农行政事业性收费、实行政府定价和政府指导价的经营服务性收费项目、依据、标准等进行公示，并接受群众监督。

　　有条件的乡镇人民政府可以建立面向农民的固定服务场所，由涉农收费单位对涉农收费事项进行集中办理。

　　第十七条农村中小学校必须严格执行国家和本省有关规定，不得向学生乱收费；不得向学生以推销或者变相推销商品、服务等方式谋取利益；不得强制学生接受各种经营性服务。

　　第十八条农业灌溉水费、电费、排涝费等共同性生产费用，应当按照公示的收费标准和实际受益田亩面积向农民据实收取，不得平摊，不得擅自提高收费标准和加收其他费用。

　　第十九条对农民依法建房申请办理土地使用权证、房屋所有权证等证件的，除按规定收取证件工本费外，不得收取其他行政事业性费用。不得在办理建房手续时，强制或者变相强制农民接受咨询、设计等有偿服务。

　　第二十条农副产品收购必须严格执行国家收购政策的有关规定，不得压级压价。

　　化肥、农药、种子、农膜等农业生产资料的价格列入政府定价或者政府指导价目录的，必须严格按照规定执行；实行市场调节价的，不得有不正当价格行为。

　　政府公益性服务机构推介农业生产资料时，不得从中牟利。

　　第二十一条禁止村民委员会擅自设立项目向村民收费或者采用押金、违约金、罚款等方式管理村务。

　　对村民以家庭承包方式取得的承包土地的，禁止收取任何形式的土地承包费。

　　第二十二条任何单位不得以检查、评比、考核等形式，要求村民出资出劳或者要求村民委员会组织筹资筹劳，开展达标升级活动。

　　任何单位不得向农民和村民委员会、农民专业合作社或者村级集体经济组织强行摊派发行报刊、书籍和音像制品等出版物，或者以赞助、捐赠为名进行集资、摊派。

　　第二十三条县级以上人民政府下拨给村民委员会的村级财政性补助资金，应当及时足额拨付到位，任何单位和个人不得截留、挪用或者用于抵扣各种款项。

　　发放给农民的各种财政性补贴资金，由财政部门通过金融机构直接支付，并予以公示；任何单位和个人不得截留、挪用或者用于抵扣各种款项。

　　第二十四条依法发放给农民和村级集体经济组织的征地补偿费用，有关单位应当及时足额支付，并予以公示；任何单位和个人不得截留、挪用、拖欠或者用于抵扣各种款项。

　　第二十五条各级人民政府应当有计划、有重点地组织开展农民负担综合检查和专项检查，将检查情况及时通报，并向上一级人民政府报告。

　　第二十六条县级以上人民政府农业、财政、价格、监察、交通、国土资源、教育、审计、信访等行政主管部门应当建立健全农民负担举报、投诉制度，公布举报电话、信箱或者电子邮件地址，并加强相互之间的协调、配合。

　　对违反本条例规定的行为，任何单位或者个人有权向前款规定的部门举报、投诉。收到举报、投诉的部门应当依法及时处理，并将处理情况告知本级农业行政主管部门。

　　有关单位或者个人对违反本条例的具体行政行为不服的，可以申请行政复议，有关行政复议机关应当依法处理。

　　第二十七条违反本条例规定，对因增加农民负担而引发恶性案件、严重群体性事件或者造成重大影响的其他案(事)件的，由上级行政主管机关或者行政监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

　　第二十八条违反本条例规定进行筹资筹劳的，由县级人民政府农业行政主管部门或者乡镇人民政府责令限期改正，已经筹集的资金，责令限期退还；已经安排村民出劳的，由用工单位按照当地工价标准折算支付劳务报酬。拒不改正的，由农业行政主管部门报请本级人民政府予以纠正。情节严重的，由上级行政主管机关或者行政监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十九条违反本条例规定，有下列行为之一的，由农业行政主管部门会同有关部门责令限期改正，拒不改正的，由有关行政主管部门依法予以处罚，有违法所得的，予以追缴并退还给农民。情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)截留、挪用或者抵扣财政性补贴资金以及村级财政性补助资金的；

　　(二)截留、挪用、拖欠或者抵扣征地补偿费用的；

　　(三)将涉农的政府公益性服务由无偿变为有偿，强制农民接受有偿服务或者只收费不服务的；

　　(四)涉农收费应当公示而未予公示的；

　　(五)违反规定向学生收费或者强制学生接受各种经营性服务的；

　　(六)在收取农业灌溉水费、电费、排涝费等共同性生产费用中，向农民乱收费的；

　　(七)在农民办理建房手续时，强制或者变相强制农民接受咨询、设计等有偿服务的；

　　(八)在农副产品收购中压级压价，或者在化肥、农药、种子、农膜等农业生产资料销售中有不正当价格行为的；

　　(九)向农民和村民委员会、农民专业合作社或者村级集体经济组织强行摊派发行报刊、书籍和音像制品等出版物，或者以赞助、捐赠为名进行集资、摊派的；

　　(十)其他加重农民负担的行为。

　　第三十条村民委员会成员有违反本条例规定行为的，由农业行政主管部门或者乡镇人民政府责令限期改正。情节严重的，由村民会议依法罢免；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十一条农业行政主管部门对违反本条例规定的有关部门、单位或者个人，有权向上级主管机关或者行政监察机关提出处理建议。

　　第三十二条农业行政主管部门和政府其他有关部门以及乡镇人民政府的工作人员在农民负担监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由任免机关或者行政监察机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十三条本条例自2008年11月1日起施行。